Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: ¿Equilibrio o desincentivo?

Desde su entrada en vigor el 24 de mayo de 2023, la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, ha suscitado un intenso debate en los ámbitos jurídico y económico, especialmente por sus implicaciones para los arrendadores y la gestión de inmuebles en el mercado de alquiler. Aunque su objetivo principal es reforzar la protección de los arrendatarios, las dudas y preocupaciones entre los propietarios respecto a la viabilidad de mantener sus inmuebles en el mercado son cada vez más evidentes.

Entre las principales novedades que introduce esta normativa destacan:

1. Declaración de zonas tensionadas: Permite declarar zonas tensionadas cuando el esfuerzo económico para el alquiler supere el 30% de los ingresos medios o cuando los precios hayan subido más de un 5% por encima del IPC en los últimos años. En estas zonas, se aplican límites al incremento de la renta.

   
   

2. Limitación de precios: Se establece un control más estricto al precio de los nuevos contratos en las zonas tensionadas, fijando un índice de referencia que limita las actualizaciones de renta.

   
   

3. Mayor protección frente a desahucios: Se amplían los supuestos de vulnerabilidad, exigiendo procesos de mediación previos y suspendiendo procedimientos en determinados casos hasta encontrar alternativas habitacionales, especialmente para los denominados “grandes tenedores”, es decir, personas físicas o jurídicas propietarias de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o con una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial.

   
   

4. Incremento de la oferta de vivienda social: Refuerza la obligación de destinar un porcentaje de las promociones inmobiliarias a vivienda asequible, sobre todo en las zonas tensionadas.

   
   

Aunque estas medidas ofrecen una mayor protección al arrendatario, también generan un impacto significativo en la oferta y el precio de la vivienda en alquiler. La declaración de zonas tensionadas y los topes de renta limitan la capacidad de actualizar los precios conforme al mercado, lo que puede desincentivar la inversión en reformas o mejoras de los inmuebles.

Además, la protección reforzada frente a desahucios plantea riesgos adicionales para los propietarios, quienes podrían enfrentarse a procedimientos prolongados y costosos para recuperar sus inmuebles en caso de incumplimiento contractual, incrementando los costes legales y alimentando una sensación de inseguridad jurídica.

Por otro lado, el aumento de las obligaciones regulatorias está llevando a muchos pequeños arrendadores a retirar sus propiedades del mercado o buscar alternativas más rentables, lo que reduce la oferta de vivienda y contribuye al encarecimiento de los precios.

Es crucial que se diseñen políticas complementarias que fortalezcan la seguridad jurídica de los propietarios, impulsen la inversión en el sector y generen un entorno estable para todas las partes involucradas. Incentivos fiscales, seguros de impago y una mayor colaboración público-privada en la construcción de vivienda asequible podrían ser medidas efectivas para equilibrar la balanza.

La sostenibilidad del mercado de alquiler requiere un enfoque integral que no solo limite las prácticas especulativas, sino que también valore el papel de los arrendadores como actores clave en la provisión de viviendas accesibles. Solo mediante un equilibrio real entre la protección de los arrendatarios y la seguridad jurídica de los propietarios se podrá garantizar un mercado de alquiler estable, justo y sostenible.

Víctor Barres

Abogado

Derecho Civil y Sucesorio